十二种可导致商品房买卖合同无效、撤销、解除的情形/党世强

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十二种可导致商品房买卖合同无效、撤销、解除的情形

党世强


  徐女士与某房产公司签订了一份商品房买卖合同。但后来却被告知该房产已卖给第三人胡某了。经过了解才知道,该公司总经理钱某见该楼盘房价每平方米涨了1300多元,就利用职务之便将该房产又卖给其妻弟胡某,并在徐女士发现之前将该房产交付给胡某使用并办理了产权证。徐女士与房产公司交涉多次,均无结果。徐女士问现在该怎么办?

  对徐女士的这个纠纷本人认为有两种解决方式:一种方式是根据《高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十条的规定,向法院申请确认房产公司与胡某订立的房屋买卖合同无效,并要求房产公司继续履行与其订立的商品房买卖合同;第二种方式是根据《解释》第八条的规定,请求解除徐女士与房产公司的房屋买卖合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失,同时可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  类似于徐女士的这种购房纠纷在2003年6月1日生效实施的《解释》中均有所规定。该《解释》除规定了上述两种应认定合同无效或解除合同的情形之外,还在该《解释》第八、九、十二、十三、十四、十五、十九、二十三条规定了另外十种依法可请求确认合同无效、撤销或解除的具体情形。笔者根据该解释的规定,对这十种确认合同无效、依法撤销或解除的具体情形作一概括性介绍,希望能对广大购房者有所帮助。

  1.商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

  2.出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的,买受人可根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定,以违反法律、行政法规的强制性规定为由,向法院申请确认该合同无效,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

  3.出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,买受人可根据我国合同法的规定,向法院申请确认该合同无效或撤销该合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

  4.出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房子的事实,买受人可根据我国合同法的规定,向法院申请确认该合同无效或撤销该合同,并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_686f8acb0100jptm.html) - 十二种可导致商品房买卖合同无效、撤销、解除的情形_党律师_新浪博客
  上述四种情形,买受人还可同时要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  5.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

  6.因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

  7.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,其面积误差比绝对值超同3%,买受人有权请求解除合同、返还购房款并支付利息,但合同中另有约定的除外。

  8.出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,买受人有权请求解除合同,但合同中另有约定的除外。

  9.商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

  10.商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因出卖人的原因或不可归责于买卖双方的事由而未能订立商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人有权请求解除合同并要求赔偿损失或者由出卖人返还购房款及支付利息或返还定金。

  从上述分析可以看出,该《解释》的突出特点是强调对房屋买受人的保护,其中规定的12种商品房买卖合同无效、撤销、解除的具体情形,对于有力的维护消费者合法权益及我国人民法院对此类纠纷正确、及时的审理有着十分重要的意义。

  当然,对于商品房买卖合同的无效、解除及撤销,除了直接适用上述规定之外,还可以适用我国合同法及房地产方面法律、法规的相关规定,而不能局限于《解释》中的这12种具体情形。


山东琴岛律师事务所 党世强律师:13791987812


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新疆维吾尔自治区国家公务员录用暂行办法

新疆维吾尔自治区人民政府


新疆维吾尔自治区人民政府令第60号


  《新疆维吾尔自治区国家公务员录用暂行办法》已经1996年8月22日自治区人民政府第69次常务会议审议通过,现予发布施行。

                  自治区主席 阿不来提·阿不都热西提
                         1996年9月2日

         新疆维吾尔自治区国家公务员录用暂行办法


第一章 总 则
第一条 为了规范自治区国家公务员录用工作,保障新录用国家公务员的基本素质,根据《国家公务员暂行条例》等有关规定,结合自治区实际,制定本办法。
第二条 自治区各级国家行政机关录用担任主任科员以下非领导职务国家公务员的,适用本办法。自治区其他依法行使国家行政职能的组织,参照本办法执行。法律、法规、规章另有规定的除外。
第三条 录用国家公务员,应当贯彻公开、平等、竞争、择优的原则,按照德才兼备的标准,在定员编制和增人计划内,根据所需职位的要求,采取考试与考核相结合的方法进行。
第四条 自治区各级国家行政机关录用国家公务员时,对退役军人、少数民族和使用非本民族语言文字报考者,应当给予适当照顾。

第二章 录用管理机构
第五条 自治区人事主管部门是自治区各级国家行政机关国家公务员录用工作的主管机关,其主要职责是:
(一)根据有关法律、法规、规章和政策,拟定自治区国家公务员录用的有关规定;
(二)指导和监督地、州、市及其以下人事主管部门国家公务员的录用管理工作;
(三)组织自治区区级国家行政机关录用国家公务员的考试和审批工作;
(四)审批自治区各级国家行政机关特殊职位的国家公务员录用工作方案;
(五)承办国家委托的中央驻自治区国家机关国家公务员录用的考试工作。
第六条 地、州、市人事主管部门负责其行政区域内国家公务员录用的有关工作,其主要职责是:
(一)根据自治区国家公务员录用规定,拟定本辖区年度国家公务员录用实施方案;
(二)指导和监督县(市)、乡(镇)国家公务员录用工作;
(三)负责辖区内国家行政机关国家公务员录用的组织管理和审批工作;
(四)承担自治区人事主管部门委托的其他考试工作。
第七条 县级以上人民政府其他各工作部门应当按照同级政府人事主管部门的规定和要求,承担本部门国家公务员录用的有关工作。
第八条 自治区国家公务员录用考试服务机构受自治区人事主管部门委托,可以承担某些录用考试的具体操作工作。

第三章 录用的基本程序
第一节 编制录用计划
第九条 录用国家公务员,用人部门应当编制录用计划,其内容包括:
(一)用人部门名称、编制主管部门审核的行政编制数、实际缺编数、拟录用总人数;
(二)拟录用职位名称、专业、人数和任职资格条件;
(三)招考的对象、范围、考试方法等。
第十条 国家行政机关国家公务员录用计划,自治区级由自治区人事主管部门审批;地级由同级人事主管部门审批,报自治区人事主管部门备案;县级以下由县级人事主管部门进行初审,报地级人事主管部门审批。
第十一条 国家行政机关录用特殊职位的国家公务员,需要进行特殊考试的,用人部门应当向同级人事主管部门提出实施方案,由地级以上人事主管部门统一报自治区人事主管部门审批。
第十二条 国家行政机关特殊职位的国家公务员录用方案,自治区区级由自治区人事主管部门组织实施;地级以下由地级人事主管部门组织实施。
第十三条 变更国家公务员录用计划,应当经原批准部门同意。
第二节 报名与资格审查
第十四条 报考国家公务员,应当具备下列基本条件:
(一)具有中国国籍,享有公民的政治权利;
(二)坚持四项基本原则,维护国家统一和民族团结;
(三)遵纪守法,品行端正,作风正派,具有为人民服务的精神;
(四)身体健康,年龄为三十五周岁以下;
(五)报考地级以上国家行政机关的,应当具有大专以上学历、二年以上基层工作经历(国家和自治区另有规定的除外);报考县级以下国家行政机关的,应当具有中专以上学历。经自治区人事主管部门批准,边远、艰苦、贫困地区和部分职位报考人员的学历要求可以适当放宽;
(六)具有报考职位所需要的专业知识;
(七)国家或者自治区人事主管部门规定的其他条件。
拟任特殊职位并需要进行特殊考试的报考人员,除应当具备前款规定的条件外,还应当具备用人部门特殊职位所要求的其他条件。
第十五条 凡符合本办法第十四条规定报考条件的报考人员,填写《录用国家公务员报名登记表》后,由人事主管部门发给准考证。
第十六条 报名与资格审查工作由人事主管部门会同用人部门组织实施。报名与资格审查工作应当在考试前一个月结束。
第三节 考 试
第十七条 自治区国家公务员录用考试在每年八月进行。
提前、推迟或者取消考试,应当向社会进行公告。
第十八条 考试采取笔试和面试的办法进行,以全面测试报考者的基础知识和专业知识水平,以及其他适应职位要求的业务素质与工作能力。
第十九条 笔试分为公共科目和专业科目。公共科目由自治区人事主管部门统一命题、统一制卷、统一评卷;必要时,自治区人事主管部门可以委托有关地级人事主管部门命题、制卷、评卷。专业科目内容由自治区人事主管部门会同有关行政部门确定。
第二十条 公共科目、专业科目的考试可以同时组织,也可以单独组织。
笔试依据拟任职位所需资格条件分类别、分等次进行。
第二十一条 有下列情况之一者,经自治区人事主管部门批准,可以采取特殊考试方法:
(一)因职位特殊不宜面向社会公开招考的;
(二)普通考试难以测试其水平的;
(三)因专业特殊难以形成竞争的;
(四)自治区人事主管部门规定的其他情况。
第二十二条 少数民族报考者笔试时,按照自治区规定的少数民族语言文字出题。报考人员使用自治区规定的但并非本民族语言文字考试的,给予适当加分。
第二十三条 报考人员的笔试成绩应当张榜公布。笔试合格者发给合格证书,按一定比例参加面试。
第二十四条 人事主管部门应当根据用人部门的特点和职位要求确定面试方法,并会同用人部门组织实施。
第四节 考核
第二十五条 对笔试、面试合格者应当进行报考资格的复审和全面考核。
第二十六条 考核内容依据拟录用职位的要求确定,主要考核报考者的政治思想、道德品质、业务能力、工作实绩、需要回避的情况等。
第二十七条 考核应当通过到被考核者原单位听取群众意见等形式,做到全面、客观、公正。
第二十八条 地级以上国家行政机关录用国家公务员的复审、考核工作,由同级人事主管部门会同用人部门共同组织实施;县级以下国家行政机关录用国家公务员的复审、考核工作,由县级人事主管部门统一组织实施。
第五节 体 检
第二十九条 考试、考核合格者应到用人部门指定的县级以上综合性医院进行体检。
对体检结果有疑问时,可以到同级人事主管部门指定的其他综合性医院进行复查。复查的体检结果,应当作为身体是否合格的依据。
第三十条 体检项目和《国家公务员录用体检表》由自治区人事主管部门统一确定、制发。
第三十一条 体检费用由报考人员承担。
第六节 录 用
第三十二条 用人部门根据职位的要求,以及应试者的考试、考核与体检结果,初步确定拟录用人员,填写自治区人事主管部门统一制发的《新疆维吾尔自治区国家公务员录用表》,报地级以上人事主管部门审批。
第三十三条 国家行政机关拟录用的国家公务员,自治区区级由自治区人事主管部门审批;地级以下由地级人事主管部门审批。
第三十四条 对批准录用的人员,应当发给加盖批准部门录用专用印章的录取通知书。
第三十五条 经批准录用的国家公务员,原所在单位应当按有关规定及时为其办理有关手续。如有争议,由同级人事主管部门协调处理。
第三十六条 新录用的国家公务员应当试用一年。试用期满合格的,予以正式任职;不合格的,由原负责审批的人事主管部门取消其录用资格。
人事主管部门或者用人部门应当对试用的国家公务员进行必要的培训。
第三十七条 正式任职的国家公务员没有基层工作经历的,应当安排到基层工作一至二年。
第三十八条 笔试合格未被录用的报考者,由地级以上人事主管部门保留其一年候选资格。在有效期内,用人部门需要补充国家公务员时,可以从取得笔试合格证具有候选资格的人员中,按本办法规定的面试、考核、体检程序,择优录用。

第四章 有关工作与监督制度
第三十九条 国家公务员录用工作中凡需公众周知或者关系到报考人权利、义务的规定,根据招考范围、对象等要求,按审批权限,有关人事主管部门应当通过当地主要报纸、电视、广播等新闻媒介或者其他形式向社会公告。
第四十条 从事国家公务员录用工作和受有关部门委托承担录用工作机构的工作人员,与报考人员之间有利害关系的,实行公务回避。
第四十一条 行政监察部门对同级国家行政机关有关部门录用国家公务员工作进行监察监督,其主要职责是:
(一)制定录用工作监督方案;
(二)监督、检查有关部门在国家公务员录用工作中的执法情况;
(三)对下级行政监察部门监督国家公务员录用工作的情况进行指导、监督;
(四)受理群众来信、来访和申诉;
(五)依法处理国家公务员录用工作中有关工作人员的违法行为。
第四十二条 人事主管部门在国家公务员录用工作中应当依法办事,自觉接受群众和有关机关的监督。

第五章 法律责任
第四十三条 对不按编制限额、所需职位要求、规定的资格条件、规定的程序录用国家公务员的,属于有关部门责任的,由自治区人事主管部门或者委托下一级人事主管部门宣布录用无效或者责令其重新办理;属于人事主管部门责任的,有关人事主管部门应当主动纠正,或者由行政监

察部门限期改正。
从事国家公务员录用工作的人员,违反本办法有关规定的,视情节轻重,由人事主管部门或者用人部门取消其从事录用工作的资格、调离录用工作岗位,并给予必要的行政处分。情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第四十四条 对违反国家公务员录用考试规定的报考人员,视情节轻重,由人事主管部门给予警告或者取消其考试资格;已被国家行政机关录用的,由批准部门取消其录用资格。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则
第四十五条 国家公务员录用工作所需经费来源:
(一)同级财政拨款;
(二)报考人员的报考费;
第四十六条 体检、报考费的收取标准,按有关规定核准。
第四十七条 自治区人事主管部门可以根据本办法单独或者会同有关行政部门拟定若干实施细则,报自治区人民政府批准后执行。
第四十八条 本办法自发布之日起施行。自治区过去制定的有关国家公务员录用的规定,凡与本办法相抵触的,以本办法为准。



1996年9月2日

关于加强浅海、近海和内陆湖泊石油作业安全生产监督管理工作的通知

国家安全生产监督管理局


关于加强浅海、近海和内陆湖泊石油作业安全生产监督管理工作的通知

国家安全生产监督管理局
安监管管一字〔2001〕 62号

中国石油天然气集团公司、中国石油化工集团公司:

 为适应我国浅海、近海和内陆湖泊石油勘探开发作业(以下简称"浅海石油作业")需要,规 范和强化浅海石油作业安全监督管理,确保浅海石油作业安全,根据国家经济贸易委员会《 关于中国海洋石油作业安全办公室行使安全监督职能的复函》(国经贸安全〔1998〕618号) ,现将有关事项通知如下:

 一、浅海石油作业实行企业自我管理、作业者委托第三方(检验机构)检验、政府部门实施监 督的安全管理机制。

 二、浅海(辽河)安全监督所(挂靠中国石油天然气股份有限公司辽河油田分公司)和浅海(胜 利)安全监督所(挂靠中国石油化工股份有限公司胜利油田有限公司)为中国海洋石油作业安 全办公室下设的地区执行机构。浅海(辽河)安全监督所负责对中国石油天然气集团公司及股 份有限公司所属企业的浅海石油作业实施安全生产监督管理。浅海(胜利)安全监督所负责对 中国石油化工集团公司及股份有限公司所属企业的浅海石油作业实施安全生产监督管理。

 三、强化浅海安全监督所机构建设。各浅海安全监督所要根据实际工作需要,配备足够数量 的称职人员,配备必要的办公用交通工具以及相应的办公用信息、通讯设备设施;所内工作 人员的任命及调动需征求中国海洋石油作业安全办公室的意见。

四、各浅海安全监督所工作人员执行公务时应出示中国海洋石油作业安全办公室颁发的有效 证件,秉公执法,恪尽职守。有关工作情况要及时向国家安全生产监督管理局及中国海洋石 油作业安全办公室汇报。

 五、各浅海安全监督所要按照中国海洋石油作业安全办公室的要求,认真做好浅海石油作业 安全监督检查及设施许可、认可办证等项工作。浅海石油作业单位要严格遵守国家有关安全 生产法律法规;浅海石油作业区域的地方各级安全生产监督管理机构未与浅海安全监督所协 商,不得以任何理由干预、阻止、中断浅海石油作业单位的正常作业活动,否则由此引发事 故的,将按事故处理的有关规定追究有关部门负责人及当事人的责任。

二○○一年九月十二日