国家房贷政策变化属于 “情势变更”,二手房买方不算违约?/蔡英杰

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 05:43:35   浏览:9314   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
国家房贷政策变化属于 “情势变更”,二手房买方不算违约?

蔡英杰


  关键词:情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

  近日,海淀区人民法院作出了房贷政策变化,即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此,各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下,该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时,该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此,鉴于该案的案情存在自身的特点,该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此,广大购房者和卖房者千万不要以为,该判决具有普遍意义。下面,笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

  案例简介:2010年4月12日,张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同,约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋,房屋成交总价为555万元,其中张先生计划贷款200万元购买。次日,张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中,因“新国十条”出台,无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后,张先生将宋女士起诉到海淀区法院,要求解除与宋女士的房屋买卖合同,并要求对方退还定金。

  庭审焦点:庭审中,张先生提供了与妻子马女士的结婚证,并拿出两个房产证,显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议,但她认为,两人签订的合同真实有效,而且合同当中已经约定,如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足,应补足购房首付款。因此,应不受新国十条中关于住房贷款的限制,按合同执行。

  判决结果:法院审理认为,根据有关规定,张先生家庭住房套数已达两套,因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房,属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化,是张先生在签订合同时无法预见的,如果要求张先生继续履行合同,对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据,宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示,虽然本案中双方签订的合同属于有效合同,而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定,但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

  律师评析:本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决,可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响,对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过,这也仅仅是一个个案而已,并不具有典型意义,每个当事人都可能遇到些许不同的情况,因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

  一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更?

  根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情,对该条款的适用应当综合考虑,不能一刀切,把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发【2009】40号),法院是要慎用情势变更原则的。此外,根据于《正确适用 若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号),确需在个案中适用情势变更原则的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见:

  1、如果合同没有明确约定贷款购房,要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款,要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额?

  在这种情况下,即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款,甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式,但是一旦争议发生,买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款,甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话,我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话,对卖方来说很不公平,因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

  2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,且对贷款未获批准做了约定?

  在这种情况下,我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款,买方可以解除合同的权利,并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大,例如买方工资水平的原因,户口的原因,银行内部政策审核的原因,国家政策的原因等等,这样,买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话,那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷,否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

  在本案中,当事人已经约定贷款方式,而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同,但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为:结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此,在非买方自身原因造成银行贷款未获批准,买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,因为个人原因无法贷款?

  在这种情况下,除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同,否则买方没有理由要求解除合同,一旦单方解除合同即构成违约,有可能被要求继续合同或支付违约金。此外,在国家政策没有变化的情况下,银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的,买方是可以解除合同的。不过,在实践中,对于银行单方面内部政策调整,买方很难举证证明。因此,如果买方担心这一点,可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

  二、该案的示范意义
  海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决,说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中,法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然,该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的,如果合同是在国十条出台之后的签订的,那么毫无疑问,买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

  三、如果以情势变更原则解除合同后,买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费?

  根据目前的行业惯例,在房屋买卖合同中,通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后,买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费?显然不可以。在解除合同前,中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务,完成了自己的任务,所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中,中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成,比如居间费,代书费,代办过户费等等,那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用,其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的,可以不必支付。


作者:蔡英杰
联系方式:13520108510;010-58695236
工作单位:北京市闻泽律师事务所
邮箱:blustarcai@sina.com

下载地址: 点击此处下载

济南市城市二次供水管理办法

山东省济南市人民政府


济南市城市二次供水管理办法
济南市人民政府



第一条 为确保城市二次供水水质,防止生活饮用水二次污染,保障饮用水的安全和人民身体健康,根据《济南市城市自来水供水管理办法》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称二次供水,是指用水单位将城市公共供水或者自建设施供水,经过储存、加压及深度净化处理后,再供给用户使用的供水方式。
第三条 本办法适用于本市城市规划区内二次供水的管理。
第四条 市公用事业管理局是本市二次供水管理的行政主管部门(以下简称供水主管部门),负责本市城市二次供水的统一管理工作。
市卫生行政部门应当按照职责配合供水主管部门实施本办法,并具体负责二次供水的卫生监督工作。
第五条 用户用水水压需要超过国家规定管网末端服务压力的,应当自建二次供水设施,实施二次供水。
第六条 新建、改建、扩建二次供水设施的单位,应当向供水主管理部门提出申请,经审查同意后,方可办理有关施工手续。
供水主管部门应当在接到申请后十五日内作出答复。
第七条 二次供水设施工程竣工后,由供水主管部门组织验收,经验收合格后方可使用。未经验收或验收不合格的,城市供水经营单位不得予以供水。
第八条 二次供水设施不得与城市供水管网直接连通;不得在城市供水管网上直接装泵抽水。二次供水单位不得转供水。
第九条 在二次供水储水设施周围十米范围内,禁止挖坑取土,修建建(构)筑物,设置渗水厕所、化粪池、堆放垃圾和其他危害供水设施安全的行为。
第十条 为保证城市供水管网的压力,使用城市公共供水进行二次供水的单位,应当避开用水高峰期蓄水。
第十一条 使用二次供水的单位应当建立二次供水管理制度,配备专(兼)职管理人员,按照供水主管部门的要求,负责二次供水设施的维护和水质日常检测,发现水质受到污染时,应当及时报告供水主管部门和卫生行政部门进行处理。
第十二条 二次供水单位必须每半年对二次供水设施进行一次清洗消毒。
从事二次供水设施清洗消毒的专业单位,必须经市供水主管部门审查批准,经市卫生行政部门许可后,方可承揽清洗消毒业务。
第十三条 直接从事二次供水或二次供水清洗消毒的工作人员,必须取得健康体检和卫生知识培训合格证后方可上岗,并每年至少一次到卫生防疫部门指定的单位进行健康检查,凡患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎、活动性肺结核、化脓性或渗出性皮肤病及其他有碍饮用水卫生的疾病和病
源携带者,不得从事二次供水工作和二次供水清洗消毒工作。
第十四条 市供水主管部门应指定水质检测机构,每月对二次供水的水质进行一次化验检测,检测结果应当报送卫生行政部门备案。
第十五条 对违反本办法规定,有下列行为之一的,由供水主管部门按照下列规定给予处罚:
(一)二次供水设施竣工后,未经验收或验收不合格,擅自使用的,责令其停止使用,并处以五千元以上一万元以下罚款;
(二)擅自将二次供水设施与城市供水管网直接连通,污染城市公共供水管网水质的,责令其停止污染,并处以一万元以上三万元以下罚款;
(三)使用二次供水设施的单位擅自转供水的,责令其停止违法行为,没收违法所得,并处以五千元以上一万元以下罚款;
(四)未经市供水行政主管部门审查批准从事二次供水清洗消毒工作的,责令其停止违法行为,并处以二千元以上一万元以下罚款;
(五)违反第九条规定的,责令其限期改正,并处以五百元以上五千元以下罚款。
第十六条 对违反本办法涉及二次供水有关卫生管理规定的,由卫生行政部门依照有关法律、法规的规定进行处罚。
第十七条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期不申请行政复议,也不向人民法院提起行政诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第十八条 行政管理部门的执法人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 各县(市)二次供水管理工作可参照本办法执行。
第二十条 本办法自发布之日起施行。



2000年11月14日

国办关于加快推进行业协会商会改革和发展的意见

国务院办公厅


国办关于加快推进行业协会商会改革和发展的意见

国办发〔2007〕36号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

改革开放以来,我国行业协会、商会(以下统称行业协会)发展较快,在提供政策咨询、加强行业自律、促进行业发展、维护企业合法权益等方面发挥了重要作用。但是,由于相关法律法规不健全,政策措施不配套,管理体制不完善,行业协会还存在着结构不合理、作用不突出、行为不规范等问题。党的十六届三中全会指出,要按市场化原则规范和发展各类行业协会等自律性组织;十六届六中全会进一步强调,要坚持培育发展和管理监督并重,完善培育扶持和依法管理社会组织的政策,发挥各类社会组织提供服务、反映诉求、规范行为的作用,为经济社会发展服务。为加快推进行业协会的改革和发展,更好地适应新形势的需要,经国务院同意,现提出以下意见:

一、行业协会改革发展的指导思想和总体要求

(一)指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,全面贯彻落实科学发展观,按照完善社会主义市场经济体制的总体要求,采取理顺关系、优化结构,改进监管、强化自律,完善政策、加强建设等措施,加快推进行业协会的改革和发展,逐步建立体制完善、结构合理、行为规范、法制健全的行业协会体系,充分发挥行业协会在经济建设和社会发展中的重要作用。

(二)总体要求。一是坚持市场化方向。通过健全体制机制和完善政策,创造良好的发展环境,优化结构和布局,提高行业协会素质,增强服务能力。二是坚持政会分开。理顺政府与行业协会之间的关系,明确界定行业协会职能,改进和规范管理方式。三是坚持统筹协调。做到培育发展与规范管理并重,行业协会改革与政府职能转变相协调。四是坚持依法监管。加快行业协会立法步伐,健全规章制度,实现依法设立、民主管理、行为规范、自律发展。

二、积极拓展行业协会的职能

(三)充分发挥桥梁和纽带作用。各级人民政府及其部门要进一步转变职能,把适宜于行业协会行使的职能委托或转移给行业协会。在出台涉及行业发展的重大政策措施前,应主动听取和征求有关行业协会的意见和建议。行业协会要努力适应新形势的要求,改进工作方式,深入开展行业调查研究,积极向政府及其部门反映行业、会员诉求,提出行业发展和立法等方面的意见和建议,积极参与相关法律法规、宏观调控和产业政策的研究、制定,参与制订修订行业标准和行业发展规划、行业准入条件,完善行业管理,促进行业发展。

(四)加强行业自律。行政执法与行业自律相结合,是完善市场监管体制的重要内容。行业协会担负着实施行业自律的重要职责,要围绕规范市场秩序,健全各项自律性管理制度,制订并组织实施行业职业道德准则,大力推动行业诚信建设,建立完善行业自律性管理约束机制,规范会员行为,协调会员关系,维护公平竞争的市场环境。

(五)切实履行好服务企业的宗旨。行业协会代表本行业企业的利益,必须切实为企业服务。行业协会根据授权进行行业统计,掌握国内外行业发展动态,收集、发布行业信息;依照有关规定创办报刊和网站,开展法律、政策、技术、管理、市场等咨询服务;组织人才、技术、管理、法规等培训,帮助会员企业提高素质、增强创新能力、改善经营管理;参与行业资质认证、新技术和新产品鉴定及推广、事故认定等相关工作;受政府委托承办或根据市场和行业发展需要举办交易会、展览会等,为企业开拓市场创造条件。

(六)积极帮助企业开拓国际市场。行业协会要借鉴国外先进做法,在维护国内产业利益和支持企业参与国际竞争等方面充分发挥作用。要积极组织国内企业尤其是中小企业联合行动,开拓国外市场;建设行业公共服务平台,开展国内外经济技术交流与合作,联系相关国际组织,指导、规范和监督会员企业的对外交往活动;主动参与协调对外贸易争议,积极组织会员企业做好反倾销、反补贴和保障措施的应诉、申诉等相关工作,维护正常的进出口经营秩序。

三、大力推进行业协会的体制机制改革

(七)实行政会分开。行业协会要严格依照法律法规和章程独立自主地开展活动,切实解决行政化倾向严重以及依赖政府等问题。要从职能、机构、工作人员、财务等方面与政府及其部门、企事业单位彻底分开,目前尚合署办公的要限期分开。现职公务员不得在行业协会兼任领导职务,确需兼任的要严格按有关规定审批。行业协会使用的国有资产,要明确产权归属,按照有关规定划归行业协会使用和管理。建立政府购买行业协会服务的制度,对行业协会受政府委托开展业务活动或提供的服务,政府应支付相应的费用,所需资金纳入预算管理。

(八)改革和完善监管方式。要按照政会分开、分类管理、健全自律机制的原则,加强和改进行业协会登记管理工作。登记管理机关、业务主管单位和相关职能部门要加强沟通、密切配合,简化和规范管理内容和方式,逐步建立健全科学、规范、有效的监管体制,为行业协会创造公平、公正的发展环境。选择若干城市和全国性的行业协会,开展行业协会管理体制改革试点。条件成熟时,调整和改革行业协会间的代管关系。对根据法律法规授权履行特殊职能的注册会计师、注册资产评估师、律师等行业协会,有关部门要依法加强监督和指导。

(九)调整、优化结构和布局。积极推进行业协会的重组和改造,加快建立评估机制和优胜劣汰的退出机制。建立行业协会综合评价体系,定期跟踪评估,对诚信守法、严格自律、作用突出的要予以表彰。行业协会之间可通过适度竞争提高服务质量。在具有产业、产品和市场优势的经济发达地区和城市,可以将地方性的行业协会依法重组或改造为区域性的行业协会。全国性的行业协会可将总部设在产业集中、便于开展服务的地区和城市。积极创造条件,培育一批按市场化原则规范运作,在行业中具有广泛代表性,与国际接轨的行业协会。

四、加强行业协会的自身建设和规范管理

(十)健全法人治理结构。行业协会要建立和完善以章程为核心的内部管理制度,健全会员大会(会员代表大会)、理事会(常务理事会)制度,认真执行换届选举制度,实行民主管理,建立健全党的基层组织,充分发挥党组织的监督保障作用。理事会成员要严格按照民主程序选举产生,会长(理事长)应由理事会提出人选,通过会员大会(会员代表大会)以无记名投票方式选举产生,并逐步实行差额选举。鼓励选举企业家担任会长(理事长)。秘书长可通过选举、聘任或向社会公开招聘等方式产生。

(十一)深化劳动人事制度改革。行业协会要全面实行劳动合同制度,保障工作人员合法权益。建立健全岗位管理制度,完善激励机制,吸引优秀人才,优化人员的年龄、知识结构。加强专业人才队伍建设,行业协会及其分支机构、代表机构要配备专职工作人员,并参照国家有关规定,对符合条件的工作人员进行职称评定。

(十二)规范收费行为。会费收取标准和办法,由行业协会自主确定,经会员大会(会员代表大会)半数以上代表同意后方能生效。行业协会不得从事以营利为目的的经营活动,依法所得不得在会员中分配、不得投入会员企业进行营利。未按照规定履行批准程序,不得针对企业举办全国性或行业性的评比活动,经批准举办的评比活动不得收取费用。行业协会举办展览会、交易会、研讨会、培训等活动可以实行有偿服务,收费应符合国家有关规定,并公开收费依据、标准和收支情况;对依法或经授权强制实施具有垄断性质的仲裁、认证、检验、鉴定以及资格考试等活动的收费,应执行行政事业性收费的有关规定。

(十三)加强财务管理。行业协会要建立健全财务管理、财务核算制度,设立专门的财务人员,并对所属分支机构、代表机构的财务实行统一管理。建立行业协会资产管理制度,并按有关规定接受监督检查。

(十四)加强对外交流管理。行业协会要建立和完善各项对外交流管理制度,在对外交往中遵守法律法规和纪律,维护国家利益。

五、完善促进行业协会发展的政策措施

(十五)落实社会保障制度。行业协会工作人员应按照国家有关规定和属地管理原则,参加当地养老、医疗、失业、工伤和生育等社会保险,履行缴费义务,享受相应的社会保障待遇。

(十六)完善税收政策。财政等部门要根据税制和行业协会改革进展情况,适时研究制定税收优惠政策,鼓励、支持协会加快发展。

(十七)建立健全法律法规体系。有关部门要总结经验,并借鉴发达国家的有益做法,做好立法调研和法律法规起草工作,将行业协会发展纳入法制化轨道。

(十八)加强和改进工作指导。各地区、各有关部门要积极采取措施,指导行业协会开展行业服务、自律、协调等工作。发展改革委要会同民政部等部门,抓紧制订配套措施,地方各级人民政府要结合实际制订具体的实施办法。

国务院办公厅

二○○七年五月十三日