建设工程竣工验收合格的标志—兼谈商品房交房条件/邱胜奎

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 08:17:49   浏览:8939   来源:法律资料网
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建设工程竣工验收合格的标志——兼谈商品房交房条件

邱胜奎


  根据《建设工程质量管理条例》第58条及《商品房销售管理办法》第40条的规定,商品房在未组织竣工验收或验收不合格的情况下,不得擅自交付使用,否则将被处以工程合同价款2%至4%的罚款。也就是说,买卖双方就商品房签定买卖签定合同后,卖方至少应当在工程竣工验收合格后方可将商品房交付使用。
  从立法体系来看,《建设工程质量管理条例》是由国务院颁布的,属于“行政法规”的范畴。而根据《合同法》第52条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定,将直接导致合同条款的无效。再根据《合同法解释二》关于管理性规范与效力性规范的区分,笔者认为《建设工程质量管理条例》第58条应当属于效力性规范,即:一旦双方的约定与此相悖,则约定无效。因为建设工程质量不仅涉及到使用人的人身财产安全,更涉及到公共安全等重大公共利益。(备注:对于管理性规范和效力性规范的区分,合同法司法解释二并未作出十分明确的界定,从实际操作的角度来看,也无法进行明确区分,在一定程度上可以归属为法官的自由裁量范畴。就理论界对此两个概念的区分来看,笔者对王利明先生的观点深为认同,有兴趣的读者可以查阅。)
  通过以上介绍,我们知道了:商品房交付使用的首要前提是必须通过竣工验收合格。那么,什么叫做“竣工验收合格”,验收合格的标志是什么?
  就此问题,笔者曾与多位法律人士交流、探讨,形成了两个观点,一种观点认为:应以建设主管部门颁发的《竣工备案登记证》作为工程竣工验收合格的标志;另一种观点认为,应以建设、施工、监理、勘察、设计单位(下称“五单位”)共同出具的《竣工验收报告书》作为竣工验收合格的标志。笔者同意第二种观点。
  第一种观点认为:根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定,工程竣工验收应当在15日内提交工程所在地县级以上的建设主管部门备案。而建设主管部门作为人民政府对建设工程的授权监管代表,有权利监督工程质量,如发现问题,也有权督促整改或重新验收。因此只有获得建设部门颁发的备案登记证后,方可视为监管部门对建设工程质量的最终认可,建设工程才完全竣工验收合格。而五单位自行组织或参与的验收,并没有建设主管部门的介入,报告书中也未体现建设主管部门的任何书面意见,说明该工程并未取得监管部门的最终认可,不能以此认定竣工验收合格。并且,五单位作为一般的市场经济体,并不具备行政监管职能,其作为市场主体的根本目标是追求经济利益的最大化。由市场经济体对涉及到自身经济利益的建设工程进行竣工验收,使其兼具了运动员和裁判的身份而缺失了行政部门的监管,其角色定位是冲突的,与我国乃至世界大部分国家针对建设工程一直秉行的全程严格监管原则相矛盾,无法确保公共安全和社会利益。
  对上述理由在一定程度上是否符合情理,笔者在此不论。单就是否符合现行法律法规做如下阐述:
建设工程竣工验收的问题,涉及到两个行政规章:《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》(验收规定)和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》(备案办法)。
“验收规定”对工程验收应具备的条件、验收组织者、验收参与者、验收流程等作了较为详细的规定。“验收规定”第九条:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内……向建设行政主管部门备案”。从这一条文,我们能得出的信息是:备案的前提是竣工验收合格,换句话说,在备案前,该工程必须是竣工验收合格的,否则无法进行备案。
  “备案办法”第四条规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内…….向…..备案。”从这一条文,我们能得出的信息同样是:备案前,工程必须竣工验收合格,否则不能备案。
结合这两个行政规章来看,我们得出的结论是:竣工验收合格是备案的前提,未竣工验收合格将无法备案;而备案则是竣工验收合格的必然结果。持第一种观点的人,将备案这一结果作为竣工验收合格的前提,在逻辑上是矛盾的。
  虽然“备案办法”规定,建设主管部门有权决定重新对工程进行竣工验收,但这仅是建设主管部门行使监督权的方式之一,从“备案办法”第12条的规定来看,如备案机关决定重新验收,在备案之前已投入使用并因重新备案给使用人造成损失的,由建设单位承担赔偿责任。这一“赔偿责任”很显然是民事责任而非行政责任,换句话说,只要五单位验收合格了,即便备案部门要求重新验收,建设单位也不会因此而构成行政违法,无需承担行政责任,只是构成合同违约或民事侵权的,应承担民事责任。
因此,笔者坚持这一观点,即建设工程竣工验收合格的标志是:“五单位”依法定程序共同出具《竣工验收报告书》且报告书载明工程已竣工验收合格。
  那么,竣工验收合格是否就成为了商品房交付使用的唯一条件呢?答案是否定的。首先,商品房的交付还有其他法定条件,如提交质保书及使用说明书(实践中称为“两书”)等;其次,从民法的角度看,商品房交付与其他任何货物的交付没有本质的区别,除遵循法定条件外,还可由买卖双方根据“意思自治”的原则进行约定。为保护买方权益,买方可约定“竣工验收合格并经备案后方可交付使用”,甚至还可约定“竣工验收合格、备案登记且按约定装修完毕并经空气质量检验机构检验达标后方可交付使用”…….

〈全文完〉

申明:本文仅是笔者就日常工作所遇法律问题在论证过程中的随笔,存在疑问后临时总结,不作为正式、严谨的论文;笔者在写作前并未进行全面系统的法律调研,写作后也未进行修改、删减,错误再所难免,欢迎随时指正。

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河南省饲料管理办法

河南省人民政府


河南省饲料管理办法
河南省人民政府


现发布《河南省饲料管理办法》,自发布之日起施行。


第一条 为加强对饲料行业的管理,保证饲料产品质量,维护生产经营者和用户的合法权益,促进养殖业的发展,制定本办法。
第二条 在本省行政区域内生产、经营、使用饲料和饲料产品的单位和个人,必须遵守本办法。
第三条 本办法所称饲料包括饲料原料、饲料产品及饲料添加剂。
本办法所称饲料原料,是指用来生产饲料产品,以动物、植物、微生物或矿物质为来源的物质。
本办法所称饲料产品,是指通过工业化生产手段生产,作为商品销售的配合饲料、混合饲料、精料补充料、浓缩饲料、饲料添加剂、添加剂预混料等产品。
本办法所称饲料添加剂(不含饲料药物添加剂),是指为满足特殊需要而加入饲料中的少量、微量物质。
第四条 各级人民政府应当加强对饲料生产经营活动的领导和管理,并在资金、物资和政策等方面对饲料工业的发展予以扶持。
第五条 省畜牧行政主管部门负责全省饲料行业的监督和管理工作,其主要职责是:
(一)贯彻执行国家有关饲料方面的法律、法规、政策和本办法,依法对饲料工业进行行业管理。
(二)制定本省饲料工业发展规划、计划并组织实施;
(三)负责组织对饲料产品质量进行行业监督,协助组织本省饲料质量监测和检验工作;
(四)负责审批饲料产品的生产;
(五)依法查处违反饲料管理规定的违法行为。
第六条 各级饲料行业主管部门以及其他有关部门,应当采取措施,多方面筹措资金,逐步建立健全饲料科学研究、技术推广和质量监测体系,加强对饲料产品的科学研究和先进生产技术的引进、推广工作,依靠科学技术进步开。?
第七条 市地、县(市)人民政府指定的饲料行业主管部门负责本行政区域内的饲料行业管理工作。
第八条 凡符合国家产业政策的饲料产品生产技术改造项目、饲料新产品开发项目,享受国家和本省的有关优惠政策。
第九条 对新建、改建的饲料产品生产项目和饲料新产品开发项目,计划或者经济贸易部门在批准立项、竣工验收时,应当经同级饲料行业主管部门审查同意。
第十条 鼓励单位和个人引进国内外的资金、先进技术和设备生产经营饲料产品,开发利用饲料资源。
第十一条 从事饲料产品生产的企业,必须具备以下条件:
(一)具有保证产品质量需要的厂房、设备、工艺、贮运条件;
(二)有保证饲料产品质量的检验手段或接受其委托具有检验资格的代检单位;
(三)有健全的企业管理制度,并拥有与生产相适应的专业技术人员;
(四)生产环境和设备符合国家环境保护法规规定的要求。
第十二条 凡属国家实行工业产品生产许可证管理的饲料产品,生产者必须在领取工业产品生产许可证后方可进行生产。
生产饲料添加剂、添加剂预混料、浓缩饲料、配合饲料,必须取得省饲料行业主管部门核发的产品批准文号。
第十三条 饲料生产企业必须严格按照产品标准组织生产,建立健全生产记录和留样观察制度,按规定填报生产报表。
第十四条 饲料添加剂、添加剂预混料、浓缩饲料、配合饲料等饲料产品,应当符合产品质量标准并有产品标签和产品质量合格证。
第十五条 生产配合、浓缩饲料和添加剂预混料,不得使用未经国家批准的饲料添加剂。
第十六条 饲料经营者禁止经销下列产品:
(一)标签不符合国家规定的标准,没有产品质量检验合格证的产品;
(二)超过保质期、霉坏变质、掺杂使假的饲料或者受到有毒有害物质污染的饲料;
(三)改变所经销产品成份的产品;
(四)没有产品批准文号的饲料添加剂、添加剂预混料、浓缩饲料、配合饲料;
(五)含有未经国家批准使用的饲料添加剂产品。
第十七条 新研制的饲料添加剂,在报送国家饲料行业行政主管部门约定审批前,应制定企业标准,并报省技术监督部门和省饲料行业主管部门备案。
第十八条 饲料产品的包装,必须符合保证饲料产品质量和安全、卫生的要求,便于贮藏、运输和使用。
第十九条 饲料生产企业必须执行国家、行业或地方的有关标准,没有上述标准的,应当制定相应的企业标准作为组织生产的依据,并报当地技术监察部门和饲料行业主管部门备案。
第二十条 饲料产品的质量监督检验工作,由同级技术监察部门授权认可的饲料产品质量监督检验机构负责。饲料产品质量监督检验机构接受同级技术监督、饲料行业主管部门的业务指导。
饲料产品质量监督检验机构可以派员到生产、经营和使用单位调查饲料产品的质量情况、抽检样品和索取有关质量资料,有关单位和个人应当予以配合。
第二十一条 饲料生产企业的质量检验员、化验员应当经过培训、考核合格,持证上岗。对不符合质量标准的原料、辅料,质量监督检验人员有权制止进货,对不合格的产品有权制止出厂。
第二十二条 饲料产品质量监督检验机构及其工作人员,应当依法行使职权,坚持原则,秉公办事,不得营私舞弊,玩忽职守。
饲料产品质量监督检验机构及其工作人员应当对生产企业提供的质量技术资料保密。
第二十三条 进口的饲料原料或产品,必须符合国家规定的饲料卫生标准、饲料产品质量标准。进口饲料产品或原料中含有未经国家批准进口的饲料添加剂的,必须取得国家农业行政主管部门签发的《登记许可证》。
出口饲料产品,按照国家有关规定办理。
第二十四条 进出口饲料的检疫和质量检验,按照《中华人民共和国进出口商品检验法》和国家有关规定办理。
第二十五条 违反本办法规定,有下列行为之一的,根据其情节轻重,由县级以上饲料行业主管部门责令停止违法行为,并可处以警告和罚款;处以罚款的,按下列标准执行:
(一)未取得产品批准文号生产饲料添加剂、添加剂预混料、浓缩饲料、配合饲料的,处以2000元以上5000元以下的罚款;
(二)使用未经国家批准的饲料添加剂生产配合饲料、浓缩饲料和添加剂预混料的,处以2000元以上1万元以下罚款;
(三)违反第二十三条第一款规定,进口饲料原料或产品的,处以5000元以上2万元以下的罚款。
第二十六条 饲料生产经营者在生产经营活动中,违反标准化、产品质量规定和工商行政管理法律、法规、规章的,县级以上饲料行业主管部门可建议技术监督或工商行政管理机关对其依法予以处罚。
第二十七条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请复议,也可直接向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉,又不履行处罚决定的,做出处罚决定的机关可向人民法院申请强制执行。
第二十八条 本办法的具体应用问题由省畜牧行政主管部门负责解释。
第二十九条 本办法自发布之日起施行。



1997年1月9日

济南市土地监察规定

山东省济南市人民政府


济南市土地监察规定
济南市人民政府


现发布《济南市土地监察规定》,自发布之日起施行。


第一条 为了加强土地监察工作,及时查处土地违法案件,根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省土地监察规定》及有关法律法规,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本规定所称土地监察,是指土地管理部门依法对单位和个人执行和遵守国家土地管理法律、法规情况进行监督检查,以及对违法用地者实施法律制裁的活动。
第三条 市、县(市)土地管理部门对土地监察工作实行集中统一管理,并按下列分工负责土地监察工作:
(一)市土地管理部门负责市城市规划区内的土地监察工作,并负责处理县域内非法占用、买卖、转让耕地2000平方米以上,非耕地面积7000平方米以上的案件。
(二)县(市)土地管理部门负责本行政区域内的土地监察工作。
市土地管理部门根据实际需要,可以在区设立土地监察派出机构。
各级行政监察、规划、公安、工商等有关部门按照各自职责,协同土地管理部门做好土地监察工作。
第四条 市、县(市)土地管理部门经同级人民政府批准,可以向下一级人民政府或土地管理部门委派专职土地监察员,检查指导土地监察工作。
第五条 市、县(市)土地管理部门履行下列监察职责:
(一)监督检查土地法律、法规的执行和遵守情况;
(二)受理对土地违法行为的检举、控告;
(三)调查处理土地违法案件;
(四)对下级土地管理部门履行土地管理职责的情况进行监督检查;
(五)协助有关部门调查处理对土地管理工作人员打击报复的案件。
第六条 上级土地管理部门可以直接查处下级土地管理部门管辖的案件,也可以将其管辖的案件交下级土地管理部门查处。
第七条 土地管理部门发现所查处的案件不属于自己管辖时,应当及时将案件移送有管辖权的土地管理部门或直接移送上级土地管理部门。
县(市)土地管理部门因管辖权发生争议的,由市土地管理部门指定管辖或直接处理。
第八条 土地执法人员依法行使职权时,应当佩戴土地监察标志,出示执法身份证件,否则,被检查人有权拒绝接受检查。
第九条 有下列情形之一,土地管理部门应当发出《责令停止土地违法行为通知书》,并送达当事人:
(一)非法转让、倒卖土地使用权的;
(二)非法占用耕地改作他用,或在耕地上挖沙、取土、采石、采矿破坏种植条件、造成土地沙化、盐渍化、水土流失等严重毁坏耕地的;
(三)擅自改变原批准土地用途的;
(四)未按土地使用权出让合同规定开发、利用土地的;
(五)国有土地使用权被依法收回后拒不交出土地的,经批准的临时用地到期不交还的,或在临时用地上修建永久性建筑物的;
(六)闲置、撂荒耕地,不履行或不按规定履行土地开发复垦义务的;
(七)土葬占用耕地的,或占用耕地建粘土砖瓦窑的;
(八)擅自出让、转让、出租集体土地使用权,用于非农业建设的;
(九)农村居民超占宅基地拒不交回的;
(十)不依法进行土地登记的;
(十一)侵犯他人的土地所有权和使用权的;
(十二)其它违反土地法律、法规的行为。
第十条 符合下列条件的土地违法案件,土地管理部门应当立案:
(一)有明确行为人;
(二)有违反土地法律、法规的事实;
(三)依照土地法律、法规的规定应当追究法律责任的;
(四)属本部门管辖和职责范围内处理的。
第十一条 市、县(市)土地管理部门对符合立案条件的,应当在十日内立案。按照《土地违法案件查处办法》调查处理,对不符合立案条件的,应当将原因告知案件移送人或举报人。
第十二条 土地执法人员查处违法案件与当事人有利害关系的,应当回避。当事人认为执法人员与本案有直接利害关系,有权提出回避申请,是否回避,由土地管理部门审核决定。
第十三条 案件调查终结,土地管理部门应当对调查结果进行审查,根据不同情况,分别作出如下决定:
(一)违法事实清楚、证据确凿的,依法作出《土地违法案件行政处罚决定书》,送达当事人;
(二)违法事实不能成立的,发出《撤销立案决定书》,送达当事人;
(三)对责任人应给予行政处分的,应当提出书面建议和有关材料证据,并移送其所在单位或主管部门处理;
(四)责任人构成犯罪的,移送司法机关追究刑事责任。
第十四条 土地管理部门有权对拒不停止违反土地法律、法规行为的单位或个人依法查封其继续施工的设备、建筑材料,并向当事人发出经批准机关负责人签发的《查封决定书》,送达当事人签名盖章。
第十五条 土地管理部门对依法查封的财物应妥善保管,也可以委托有关单位保管,保管费由被查封人支付。但查封错误的,保管费由土地管理部门支付。造成经济损失的,当事人有权依法提出赔偿要求。
被依法查封的财物,任何单位和个人不得擅自挪用。
第十六条 拒绝、阻碍行政执法人员依法执行职务触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关依法予以处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十七条 对违反土地管理法律、法规的违法行为,任何单位或个人都有权检举、控告。各级政府及土地管理部门对举报有功人员和单位应当给予表彰和奖励。
第十八条 土地管理部门执法人员应当遵守法律、法规,秉公执法;对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 本规定具体应用中的问题由市土地管理局负责解释。
第二十条 本规定自发布之日起施行。



1997年12月3日