浙江省金华市人民政府


金华市人民政府关于印发金华市区国有工业建设用地使用权转让管理实施办法（试行）的通知

金政发〔2008〕112号


婺城区、金东区人民政府，市政府有关部门：
现将《金华市区国有工业建设用地使用权转让管理实施办法（试行）》印发给你们，请认真组织实施。

金华市区国有工业建设用地使用权转让管理实施办法（试行）

第一章　总　　则
第一条　为进一步规范市区国有工业建设用地使用权（以下简称工业用地）转让行为，优化土地资源配置，推进节约集约用地，防止炒买炒卖土地和国有土地资产流失，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》等规定，结合市区实际，制定本办法。
第二条　本办法适用于市区范围内工业用地的转让，包括买卖、交换和赠与等。所称工业用地，包括工业厂房、工业仓储、工业研发以及与其配套的办公和生活辅助设施用地。
第三条　工业用地转让应遵循合法、自愿、公平、诚信的原则。
第四条　市国土资源行政主管部门依法对市区工业用地转让进行监督管理，发改、经委、建设、规划等部门，按职责协助做好管理。

第二章　申请和受理
第五条　工业用地申请转让必须符合下列条件：
（一）按《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称出让合同）约定，已支付全部建设用地使用权出让金、滞纳金、违约金，并取得建设用地使用权证书；
（二）符合出让合同约定的土地用途和规划设计条件规定的开发建设要求；
（三）实际投资额达开发投资总额25%以上（不含土地出让金）；
（四）已缴清取得该宗地时所享受的政府优惠政策资金；
（五）共同所有的，须经所有共有人书面同意；
（六）土地权属无争议、未设定融资抵押(抵押权人同意转让的除外)或他项权利登记；
（七）符合出让合同和补充合同约定的其他转让条件；
（八）地上建筑物、构筑物及其附属设施可办理合法产权证明的，转让人须先办理房屋产权登记；
（九）转让方属国有或国有参股的，转让前应先征得国有资产管理部门同意。
第六条　转让方、受让方应当向国土资源行政主管部门提供下列文件资料：
（一）转让申请表；
（二）国有建设用地使用权证、出让合同及补充条款，土地出让金缴纳发票（属再转让行为的，需提交原转让协议）；
（三）房屋所有权证；
（四）土地评估报告；
（五）转让方、受让方的身份证和法人证明；
（六）区政府或相关部门出具的未享受或已收回优惠政策资金的证明；
（七）区政府或相关部门出具的符合国家产业政策和规划、环保等要求的证明（行业投资强度要求按有关政策规定执行）；
（八）规划部门批准的文件资料；按规划要求未建设完毕的，须提供由相应资质中介机构出具的项目开发投资额度认定证明；
（九）其他需提供的资料。
第七条　国土资源行政主管部门在收到转让申请后，应在7个工作日内决定是否受理，并通知申请人。

第三章　审查和办理
第八条　转让方、受让方应当如实向市国土资源行政主管部门申报成交价，不得瞒报或虚报。
第九条　转让价格明显低于市场评估价的，市、区政府有优先购买权。
第十条　国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）文件下发后取得的工业用地，有下列情形之一的，应认定为已享受优惠政策：
（一）实际缴纳的土地出让金（包括土地代征费、配套费等，下同）低于原定工业用地最低价的；
（二）实际缴纳的土地出让金低于出让合同金额的；
（三）以文件方式明确享受优惠政策的。
第十一条　应补交的优惠政策资金，按出让时应缴纳金额扣除原受让人实际缴纳金额后的差价计算。
以成本协议价取得的工业用地转让，须补交土地出让金。
第十二条　应补交优惠政策资金的，转让方须与市国土资源行政主管部门签订工业用地出让补充合同。
第十三条　转让交易行为应在市国土资源行政主管部门指定的土地交易场所公示。
第十四条　办理转让的工业用地，其地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权随之转让。
符合地上建筑物、构筑物及其附属设施产权过户条件的，转让方应向房屋产权管理部门申请，先办理产权过户手续。
第十五条　转让人、受让人应签订工业用地转让合同，并经市国土资源行政主管部门鉴证。
第十六条　通过转让方式取得的工业用地，其使用年限为出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第十七条　转让后原出让合同及补充合同和登记中所载明的权利和义务随之转移。
第十八条　转让方、受让方须按有关规定缴纳税费，并在转让合同签订之日起30天内向土地登记机关申请办理土地权属变更登记。
第十九条　原出让合同约定可部分转让的，转让方应委托具有相应资质的中介机构，对分割转让部分的应投资额度进行核定，并出具实际开发投资额度证明。对符合第五、六、七条要求的，可以办理转让。
第二十条　按照原规划设计条件规定和出让合同约定建设，未能在竣工期限内建设完毕的，如转让时受让人提出延期申请，经市国土资源行政主管部门批准，可适当延期，延期时间不超过1年。
第二十一条　划拨工业用地的转让，依照《金华市人民政府关于印发市区建设用地批后管理若干规定（试行）的通知》（金政发〔2004〕192号）办理。

第四章　奖惩规定
第二十二条　转让的工业用地，符合市政府节约集约用地奖励政策的，按有关规定给予奖励。
第二十三条　不符合工业用地转让条件的，转让人可申请市、区政府收回；违法转让的，依法承担相应的责任。
第二十四条　违反本办法第十八条规定，转让人、受让人未按规定办理土地变更登记的，由市国土资源行政主管部门责令其限期办理；逾期未办理的，根据《浙江省土地登记办法》，给予警告并处以每平方米10元以上20元以下的罚款。
第二十五条　工作人员在办理转让过程中玩忽职守、徇私舞弊，造成国有资产损失的，对直接责任人员和主管人员给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附　　则
第二十六条　本办法自印发之日起施行。



职业经理人法律地位新探

田玉红
东北财经大学法学院 邮编：116025


内容摘要：传统公司治理理论中经理法律地位不是独立的公司机关，与董事会是委托代理关系，本文通过对该理论的批判，明确职业经理人与董事会是信托关系，使职业经理人在公司中的法律地位予以明确，使职业经理人与董事会的权利合理划分，期望对现代公司治理理论的发展和公司治理实践有所裨益。
关键词：职业经理人 委托代理 信托
引言

传统公司治理理论中大陆法的公司机关包括股东会、董事会和监事会；英美法的公司机关包括股东会、董事会和监事会，股东会代表的资本所有者和董事会代表的经营者分别行使所有权与经营权。但是，经理，这一公司中普遍存在的重要部分却始终被掩映在董事会的影子里，公司治理理论中通常把董事会和经理共同视为公司经营权主体，其中董事会是公司的经营决策和业务执行机关，经理是董事会的辅助执行机构，经理不具备独立的公司机关地位，董事会与经理之间是委托——代理关系或合伙关系。然而，公司治理理论的发展在经历了股东会中心主义和董事会中心主义之后仍然无法克服的问题是经营权执行不力，董事会和经理的权力模糊。伴随着经理人逐渐职业化，经理人逐渐形成了社会的一个重要阶层，成为公司发展所不可替代的新动力，从而使现代公司治理理论出现了经理中心主义趋势。职业经理人的首要意义是经理已经成为社会分工的一部分，成为一种职业，即具有某种专业技能的人所从事的具有相对稳定性的、并以该种技能为主要经济收入的专门工作。因此，经理在公司中的法律地位问题成为我国现代公司治理理论研究的新课题。
一、传统职业经理人法律地位理论研究
所谓公司职业经理人的法律地位是指职业经理人在公司中所享有的民事权利和承担民事义务的资格。具体表现为职业经理人与公司中其他公司机关之间的权利分配关系和职业经理人的行为对于公司外第三人的法律效力如何。受董事会中心主义的影响，董事会是股东的受托人，负责公司的业务执行，在公司经营中起核心作用。但是，经理通常不被看作公司机关⑴、或公司级机关，有时被定位为董事会的辅助执行机关，公司经理充其量只是公司董事会下属的辅助董事长和董事会管理的机关，它本身不是公司级机关，更不是独立的组织机关⑵。仍然不是独立的公司业务执行机关。由此可见，在传统公司治理中职业经理人不具有独立的法律地位。传统公司治理理论否认职业经理人的独立法律地位是因为该理论是建立在委托——代理基础之上的。委托——代理理论源于民法中代理理论，我国《民法通则》第36条规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第64条第一款规定：代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系。传统公司治理理论有的认为，股东与经理之间的责任和义务提倡“委托——代理”范式，有的认为董事会和职业经理人之间是委托代理关系（Pringcipie ?Agent Relationship），即董事会以经营管理知识、经验和创造能力为标准，选择和任命适合本公司的职业经理人。而该经理作为董事会的代理人，在董事会的授权范围内从事内务事务管理权，并接受董事会的监督。⑴其中，董事会是经营者，经理是管理者。董事会只是把部分经营权力委托给经理人，经理人只是公司意定代理人。在委托代理理论下中，职业经理人的特征表现为两个方面：第一，公司中职业经理人的产生基于有偿雇佣，是公司的“高级雇员”⑵，经济学上称资本所有者的“牧羊人”，即受股东委托的代理人，经理和全体股东之间是合同的买卖关系，产权的交换关系⑶。第二，公司职业经理人的权力受董事会委托范围的限制。凡是超越该范围的决策和公司章程规定的董事会职权所辖事宜，都需报董事会决定⑷。经理的一切权限来自董事会，经理是附属于董事会而不是独立于董事会之外的。⑸第三，公司职业经理人不是公司机关。职业经理人所享有的“经理权之行为并非公司本身的行为，而是经理人自己的行为”⑹将公司职业经理人以公司名义对外直接从事的法律行为，认定为代理权中所包含的代表权功能，适用代理理论归于公司承受。委托代理理论目前在法学和经济学界成为解释公司职业经理人法律地位的重要学说，但是，该理论却存在着不可回避的缺陷和漏洞，对现实问题的解释使人困惑，主要反映在以下方面：第一，从民法基本原理出发，在委托代理关系中代理人与被代理人是一种内部关系的体现，代理人始终以被代理人的身份出现，其所为的民事法律行为所约束的双方当事人是被代理人和第三人。但是，在公司经营管理实践中，职业经理人常常拥有公司的控制权，代表公司对外从事公司行为，董事长和总经理兼任的现象也屡见不鲜。有调查表明，在我国股份公司中有近65%的公司采用“董事长兼任总经理”体制。职业经理人已超越代理人的身份和地位，独立代表公司从事公司行为，而委托代理理论却无法解释。第二，公司职业经理人与公司中其他雇员的地位差异在委托代理理论中无法体现。雇员与公司是通过劳动合同建立起雇佣劳动关系，适用民法基本原理分析既是委托代理关系。公司如委托一般雇员对外采购或销售产品、提供劳动服务等，该雇员均处于代理人的地位，须完全依公司负责人或部门负责人的授权行事，该雇员是不具有独立法律地位的。而公司职业经理人则不同，他对于公司的经营管理具有独立控制的能力与权力，对外可以代表公司处理有关公司整体利益的经营行为。这一点从我国《公司法》中规定的公司经理的职权在实施过程中得到体现。公司职业经理人的经营管理行为不可能不与第三人签订交易协议和文件。职业经理人在公司中的地位已脱离雇员身份，他某种程度上可以决定公司的命运和雇员的地位、待遇和去留。单纯将职业经理与公司的关系适用委托代理的观点已颇为牵强。第三，公司职业经理人的法律地位与其所担负的责任和所体现的价值不相吻合。在公司经营管理实践中，公司职业经理人素质的高低，管理能力的强弱直接决定着公司经营状况的好坏。然而，职业经理人仅仅处于代理人的法律地位不明确，使得经营状况的好坏，职业经理人自身价值的社会意义都被委托人的“决策贡献”所淹没。相反，即使职业经理人能力低下、重大经营失误或故意损害公司及股东利益，最终的责任都要有委托人承担，但事实上委托人可能还被蒙在股里。第四、委托代理理论适用于职业经理人的法律地位不利于交易秩序的稳定。在我国商业实践和司法实践当中，公司签章往往代表着交易的法律效力。如果签章的不是董事长或执行董事，而是掌握公司日常经营管理、对外实施公司经营计划时的签章，其效力就因为如果总是依委托代理理论或表见代理这一靠法律对当事人主观善意与否的认定来判断交易的合法有效性，势必使日益快速的交易秩序混乱起来。第五，委托人混乱。委托代理理论中对职业经理人的委托人认定并未统一，有的主张是股东，有的主张是董事会。忽略职业经理人背后的公司治理机制的具体特征而空谈委托代理理论是站不住脚的，上述委托代理理论所遗留的问题就是委托方和职业经理人之间的法律地位不明确，而委托代理理论本身又无法解决双方在公司实践当中的问题，可见放弃委托代理理论，赋予职业经理人独立的法律地位已刻不容缓。
综上所述，传统公司治理理论中有关公司职业经理人法律地位的理论和学说不能合理解释公司实践中职业经理人的地位和作用，对于职业经理人和公司其他机关尤其是公司董事会的关系也无法做出清晰的说明。职业经理人在公司内部权利体系中仍然占据着举足轻重的位置，起着其他公司机关所无法替代的作用，公司快速发展的脚步亟待公司治理理论的先导，因此理论界对职业经理人的法律地位提出即符合实际又符合法理的理论迫在眉睫。

三、建立以信托关系为特征的新型职业经理人法律地位
相对于董事会来说，由职业经理人代表行使公司经营管理权具有诸多优势。第一，从职业经理人的产生看，职业经理人作为人力资本的载体，本身与物质资本载体——股东在联系上已脱离了，属于职业经理人市场中的一员。从法律角度上分析，他不是由股东选举产生，相对于股东而言，他本是独立的自然人，他即便曾是该公司的一名雇员，被在聘为公司职业经理人之时，他与公司是两个相对独立的民事主体，在聘任关系中，职业经理人享有独立的法律权利和法律义务，与公司和股东来说，他是一个外部主体，他们之间不是内部选举或代表关系，而是一种外部关系。这样，从产生上，我们不得不被职业经理人的独立性特征所吸引。第二，职业经理人来自职业经理人市场，作为宏观大市场的一个组成部分，职业经理人市场遵循着市场经济的运行规则，如任职资格规则、竞争规则（包括反不正当竞争规则）和退出规则等。市场是开放的，也是无情的，在市场中形成的职业经理人相对于在封闭环境中形成的董事来说具有无可比拟的优越性。职业经理人以专业的管理知识、过硬的职业道德和快速的更新换代等优越性已经在现今经济状况中当中傲然凸显出来了。可见，在公司价值由股东本位到公司本位、再到社会本位的发展道路上，确立职业经理人在公司中独立的经营管理机关地位是顺应公司价值理论发展的产物，而代表股东利益的董事会中心主义已是“强弩之末”渐呈衰败之势，终将被职业经理人中心主义所取代。
然而，传统的职业经理人法律地位理论即委托代理说不能对这一所有权理论的变革作出合理的解释，因为在上述学说中，职业经理人是董事会经营权的附属，没有独立的法律地位，因此，我们不得不为职业经理人的法律地位寻找科学合理的民商法法理的支持，这样，职业经理人的法律地位才会更加稳固，公司治理的理论才得到实质进展。顺应这一要求，笔者主张现代职业经理人的经营权依信托关系从董事会所代表的公司法人财产权取得。信托关系是指委托人将财产权转移于受托人，受托人依信托文件所定，为受益人或特定目的而管理或处分信托财产的法律关系。⑴信托起源于英国，在英美法系国家，信托是财产管理的主要方式。利用信托原理，一个人在没有能力或不愿亲自管理财产的情况下，将财产转移给自己信任并有能力管理财产的人（即受托人），并指示受托人将信托财产及其收益用于受益人的利益。信托制度的核心就是，将信托财产的管理与支配所有权权能与实际受益权分开，在承认受托人对信托财产享有上述所有权权能的同时，还承认受益人享有的受益权权能，并强调对信托财产及受益权的保护。将公司职业经理人的法律地位建立在信托关系上，而不是委托代理关系或合伙关系，是基于信托关系的法律特征与委托代理关系和合伙关系的不同，适用信托关系解释职业经理人独立的法律地位和独立的经营权来源和运用根据，更符合法理的要求，具体表现为以下方面：
第一，信托关系区分财产所有权的管理、支配所有权权能和受益权权能分属不同的主体所有。受益权权能在英国信托法原理上被称为“衡平法上的所有权”，是一种只享受享受财产的收益，却不能干预受托人的管理支配权，因为两者是不同的独立主体。因此，信托关系下，董事会与公司职业经理人分属不同的利益主体，具有相对的独立性，董事会尊重职业经理人的经营管理权，职业经理人在享有相对独立的经营管理权的情形下，又要服从董事会的监督。分权与制衡体制在信托关系下体现的淋漓尽致。
第二，信托关系区分委托人、受托人和受益人三者不同的法律地位。委托人是信托关系的创设者，他决定信托关系的具体形式和内容，信托关系一旦成立后，委托人本身就失去了对信托财产的直接管理支配权和受益权，只能监督受托人将针对受托财产的管理收益依据信托合同给予指定的受益人。信托关系要求受托人不仅要按照信托文件的条款行事，而且还要受法律、法规的约束，以防其违反信托义务，损害受托人义务。在公司治理中，公司职业经理人只享有经营管理权，不具有对公司利润中有关股东收益的支配权和公司重大事务的决策权，这些权利由委托人——董事会来独立的安排，他自己不是受益者，真正的受益者是股东和公司。因此，信托关系保证了受益人——股东和公司的应得利益，同时使董事会和职业经理人各司其职，而这一切都是出于法律法规和信托文件的明确要求。其中起主要作用的是信托文件。在公司中，信托文件主要指公司章程和董事会对职业经理人的授权委托书，信托文件是契约性文件，其达成主要依赖董事会和职业经理人的诚实信用和平等互利，对于双方的权利义务是由双方和议而达成的，在包括受益人在内的三方当事人形成了制度性约束，而制度性约束相对于人为主观性、随机性约束的优越性是众人皆知的。
第三，信托关系解决了公司职业经理人一定程度下对外的代表权。实践中职业经理人经营管理权的实施不可能全部依赖董事会的一一委托授权，表见代理的原理的适用有受到诸多限制，因此，许多学者将职业经理人的对外代表权认定为代理权中具有代表权权能。⑴笔者却认为不妥。代表权是一种内部关系，公司代表权主体是董事会，而不是职业经理人，职业经理人作为相对于公司和董事会来说是一种外部聘用关系，具有相对的独立性，但这种独立性与董事会的独立性不相矛盾，而是通过信托文件予以明确的，各行其是、各司其职。在信托文件中规定，职业经理人在经营管理权限范围内享有对外独立的受托人地位，这样是提高公司的运行效率，明晰各主体之间权利和责任，维护交易秩序的科学选择。若认定代理权具有代表权功能，则不能将职业经理人与董事会的地位彼此明确，相反会更加混乱。
第四，信托关系使公司职业经理人与公司雇员相对于公司的关系得以区分。以发生于英国的上诉法院案例作为说明。⑵
案例：Lister & Co. v. Stubbs (1890)
案情：原告是一家纺织公司，被告是原告公司的一位高级雇员，受命代表公司购买原材料。但他接受了原材料销售企业的大笔贿赂，并将所得款项投资于土地和股票。原告公司先请求法院发布禁止令，禁止被告处理这些投资，然后请求追踪这些投资，理由是，被告是原告公司的受托人。
判决：驳回纺织公司的请求，因为被告与原告并不处于一种受托人关系，只存在一种对人关系，即债权—债务关系。
主审本案的Cotton L.J.分析指出：这些投资不是原告公司的钱，从而不可以使被告成为它的受托人。相反，它是以这样一种方式获得的：根据适用于这个案件的所有规则，原告在起诉时可以针对被告获得一项命令，要求被告将这笔钱交给原告。这就是说，它是被告由于接受贿赂而对原告欠下的一笔债务，但被告由此获得的钱，不能看成是原告的钱。
在该案例中，雇员与公司之间的关系不视为信托关系，而是委托代理关系。如果是信托关系，受托人所处理的财产是信托财产，依据信托关系，公司职业经理人获得对该财产的独立的管理和支配权，受益人因为受托人的违背信托义务而造成的损失享有当然的追及力。而委托代理关系中，代理人属于对人关系，代理人针对被代理人的财产违背代理义务后以自己名所获利益，被代理人无法依委托代理关系追回。因此，对于享有总的公司经营管理权的公司职业经理人来说，如果不规定其与公司的信托关系，在其利用职权侵犯公司利益情况下，对公司利益的救济措施是非常有限的。
综上所述，以信托关系理论为基础确立新的公司职业经理人法律地位，弥补了委托代理说和合伙关系说解释在分权制衡方面、对内对外独立意志和责任方面、与公司普通雇员的代理人地位的区别方面等诸多缺陷，从根本上激励了职业经理人发挥专业管理特长，规范了商业交易秩序，同时使董事会的职能更加清晰，使股权、公司法人财产权和经营管理权得到彻底的分离。