广东省乳源瑶族自治县人大常委会


乳源瑶族自治县自治条例

　　（1988年3月27日乳源瑶族自治县第五届人民代表大会第二次会议通过1988年6月18日广东省第七届人民代表大会常务委员会第二次会议批准1999年1月23日乳源瑶族自治县第八届人民代表大会第二次会议通过修订1999年5月21日广东省第九届人民代表大会常务委员会第十次会议批准）


第一章　总　则
　　第一条　根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民族区域自治法》和有关法律的规定，结合乳源瑶族自治县的政治、经济、文化等特点，制定本条例。
　　第二条　乳源瑶族自治县（以下简称自治县）是广东省辖区内以　乳源瑶族聚居区为基础建立的民族自治地方。
　　自治县的自治机关所在地设在乳城镇。
　　第三条　自治县的自治机关（以下简称自治机关），行使县级地方国家机关的职权，同时依法行使自治权。自治机关行使职权实行民族集中制的原则。
　　第四条　自治机关维护国家的统一，保证宪法和法律在自治县内的遵守和执行。自治机关把国家的整体利益放在首位，积极完成上级国家机关交给的各项任务。
　　第五条　自治机关根据自治县的实际情况，在不违背宪法和法律的原则下，可以制订特殊政策和采取灵活措施，加速经济和社会各项事业的发展。
　　上级国家机关的决议、决定、命令和指示，如有不适合自治县的实际情况的，自治机关可以报经该上级国家机关批准，变通执行或者停止执行。
　　第六条　自治机关在中国共产党的领导下，带领自治县各族人民高举邓小平理论伟大旗帜，坚持四项基本原则，坚持改革开放，自力更生，艰苦奋斗，集中力量进行社会主义现代化建设，把自治县建设成为团结、繁荣、民主、文明的民族自治地方。
　　第七条　自治机关以经济建设为中心，积极推进经济体制和经济增长方式的根本转变，调整和优化经济结构，发展科学技术，加强科学管理，提高经济效益和社会效益。
　　第八条　自治机关扶持瑶族地区、石灰岩地区和其它经济落后地区，因地制宜发展生产，促进经济发展。
　　第九条　自治机关对自治县各族人民进行法律、道德、国防、文　化教育，努力发展科学、文化、教育、卫生、体育事业，提高各族人民的思想道德素质和科学文化素质。
　　第十条　自治机关维护和发展平等、团结、互助的社会主义民族关系，禁止民族歧视和制造民族分裂、破坏民族团结的行为。自治县推广全国通用的普通话，保障各民族都有使用和发展本民族语言文字的自由，都有保持或改革本民族风俗习惯的自由。自治机关保障各民族公民有宗教信仰的自由和保持正常宗教活动的自由。任何国家机关、社会团体和个人不得强制公民信仰宗教或者不信仰宗教。任何人不得利用宗教进行破坏社会秩序、损害公民身心健康和违反国家法律、法规的活动。自治机关依法保护华侨、香港特别行政区居民和澳门同胞、台湾同胞在自治县的合法权益，保护归侨、侨眷的合法权益。
　　第十一条　自治机关发展社会主义民主，健全社会主义法制，坚持依法办事，实行依法治县。自治县的各民族公民在法律面前一律平等，享有宪法和法律规定的公民权利，履行公民应尽的义务。


第二章　自治机关
　　第十二条　自治机关是自治县人民代表大会和人民政府。
　　自治县人民代表大会是自治县的地方国家权力机关，它的常设机关是自治县人民代表大会常务委员会，对自治县人民代表大会负责并报告工作。自治县人民政府是自治县人民代表大会的执行机关，是自治县的地方国家行政机关。
　　自治县人民政府对自治县人民代表大会和上一级人民政府负责并报告工作，在自治县人民代表大会闭会期间，对自治县人民代表大会常务委员会负责并报告工作。
　　第十三条　自治县人民代表大会中，瑶族和其它少数民族代表的名额和比例，按照广东省人民代表大会常务委员会的有关规定确定。
　　第十四条　自治县人民代表大会常务委员会的组成人员中，瑶族公民所占比例可以高于其人口比例，并应当在瑶族公民担任主任或者副主任。
　　第十五条　自治县县长由瑶族公民担任。自治县人民政府的其它组成人员和国家机关应当配备一定数量的瑶族和其它少数民族干部。自治县人民政府实行县长负责制。自治机关重视加强乡（镇）长由瑶　族公民担任。
　　第十六条　自治县人民代表大会根据自治县政治、经济、文化的特点，制定自治条例或单行条例，报广东省人民代表大会常务委员会批准后实施。
　　第十七条　自治县人民政府根据精简、效能的原则，对自治县行　政机构设置、编制员额，制定具体方案，报广东省人民政府批准后实施。自治县内的各级国家机关和企业、事业单位招收或聘用人员时，在同等条件下，优先录用少数民族公民。自治县人民政府可以自主补充企、事业单位自然减员的缺额，自治县机关补充工作人员按国家和省有关政策规定进行。
　　第十八条　自治机关采取各种措施，培养少数民族干部和各种专业技术人才，尤其要培养少数民族妇女干部和各种专业技术人才。自治机关支持和鼓励自治县公民通过自学、函授和专业培训等方式，提高其科学文化水平和业务素质。
　　第十九条　自治县的国家工作人员享受民族地区生活补贴，随着经济发展逐步提高其福利待遇。自治机关采取特殊政策和灵活措施，鼓励各级干部和各种专业技术人员到瑶族地区、石灰岩地区和经济落后地区工作，并在经济上、生活上给予优惠待遇。
　　第二十条　自治县人民政府对在社会主义现代化建设中有突出贡献的公民，给予表彰和奖励。在自治县工作连三十年以上的国家机关工作人员，退休后继续享受民族自治地区生活补贴和在职时的全额工资待遇。
　　第二十一条　自治县的各级国家机关实行工作责任制，实行工作人员的培训和考核制度，不断提高工作质量和工作效率。自治县的各级国家机关工作人员，必须遵纪守法，勤政廉政，秉公办事，密切联系群众，接受人民监督，反对官僚主义、弄虚作假、以权谋私和铺张浪费的行为，尽职尽责，全心全意为人民服务。


第三章　人民法院和人民检察院
　　第二十二条　自治县人民法院、人民检察院的组织、职能和工作，依照法律的有关规定执行。自治县人民法院、人民检察院中，应当有瑶族公民担任院长、检察长或者副院长、副检察长。工作人员中应当有瑶族公民。
　　第二十三条　自治县人民法院和人民检察院在处理涉及自治机关的自治权和民族问题的案件时，除执行国家法律和广东省地方性法规外，还应执行本条例和自治县单行条例的有关规定。自治县人民法院和人民检察院应当使用当地通用的语言审理和检察案件，法律文书使用汉文。各民族公民都有使用本民族语言进行诉讼的权利。自治县人民法院检察院对于不通晓当地通用语言的诉讼参与人，应当为他们翻译。


第四章　经济建设
　　第二十四条　自治县根据上级国家机关的经济发展规定，结合自治县的特点和需要，制定本区域经济建设和社会发展计划，按权限安排和管理地方性的经济建设和基本建设项目。
　　第二十五条　自治县坚持以经济建设为中心，大力发展社会生产力。实行以农业为基础，以水力、旅游资源开发为重点，第二、第三产业协调发展的经济建设方针。
　　第二十六条　自治县坚持以公有制为主体，多种所有制经济共同发展的基本经济制度，稳定以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，以劳动所得为主和按生产要素分配相结合的分配制度。按照自愿互利原则和发展市场经济的要求，发展多种形式的农村合作经济，鼓励和扶持经济联合体，专业户联合或独资开办农场、林场、果场、畜牧场、渔场或者从事其它开发性生产，并保护其合法权益。
　　第二十七条　自治县坚持科教兴农方针，大力推广农业科学技术，依靠科技进步，优化调整经济结构。在保持粮食生产稳定增产的前提下，因地制宜发展“高产、优质、高效”农业，大力发展多种经营，搞好农产品流通和农业信息等社会化服务，并从资金、技术上给予支持。
　　自治县加强水利基本建设，改善生产条件，保持生态环境。
　　自治县依法保护渔业资源，保护渔业生产和生产者的合法权益。
　　第二十八条　自治县加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、节约和合理开发利用土地资源，保护基本农田，严禁乱占、滥用耕地和闲置、荒芜土地。自治县依法实行国有土地有偿使用制度，逐步培育和严格规范土地使用权交易市场。农村的自留地、宅基地、承包地、自留山、责任山属集体所有，任何单位、个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。承包地、自留地、自留山、责任山未经依法批准不得作非农业用地，对放弃经营造成荒芜的承包地，由发包单位收回调整或者由集体开发。
　　第二十九条　自治县重视发展林业生产。实行以营林为基础，普遍护林，大力造林，采育结合，永续利用的方针。组织和鼓励植树造林，奖励集体、个人承包经营山林，依法保护和合理开发森林资源。自治县因地制宜制定林业发展规划，大力发展以速生丰产林为主的用材林、经济林和以水源涵养林、水土保持林为主的防护林，提高森林覆盖率以及林业的经济效益、生态效益和社会效益。自治县贯彻落实扶持林业的财政政策、税收政策和金融政策。自治县林业主管部门按有关规定征收育林基金、更改基金和林业保护建设费等，专门用于造林、育林和林区建设。自治县加强封山育林和护林防火工作，禁止在林区野外用火；强化野外火源管理，在特别防火期间，禁止在林区和林缘用火，大力营造生物防火林带；严禁盗伐、滥伐林木和毁林开垦、毁林采石，禁止采伐生态公益林和其它毁林行为。自治县依法保护珍稀野生动植物，保护生态环境。
　　第三十条　自治县依法保护和合理开发森林资源，坚持采伐量低于用材林生长量的原则，严格控制森林年采伐量，实行凭采伐许可证采伐。林农采伐自留地和房前屋后个人所有的零星木竹，可以在指定的市场上凭采伐许可证自销，未经林业主管部门批准，任何单位和个人不得擅自进入木材市场以外的产地直接收购木材。
　　第三十一条　自治县根据法律和政策规定，加强林政管理，保护林业生产者的合法权益。自留山由农民长期使用和经营，责任山由农民按合同规定使用和经营。农民在自留山、自留地、房前屋后种植的林木，归个人所有，可以继承或转让。承包山林的林木收益按承包合同的约定分配。经批准开发的荒地荒岭，产品收入归经营者所有。
　　第三十二条　自治县大力发展水电事业建设，按照统一规划、分级办电的原则，支持和鼓励县内外经济组织和个人独资、合资、合股开发水力资源，并保护其合法权益。
　　自治县的电力事业实行谁投资、谁收益的原则。上省网的电量应服从省电网的统一调度。小水电自用有余送上省网的电，由省网收购。小水电电价按省有关规定执行，享受国家给予小水电的优惠政策。在自治县内销售及上送省网的电量，由供电企业按国家规定的税率代征代缴。
　　自治县依法征收水资源费。
　　第三十三条　自治县依法管理和保护矿产资源。对于可开发的矿产资源，优先合理开发利用。集体经济组织或者个人采矿，必须申请领取采矿许可证和使用林地许可证，并在指定的范围内开采。开采者应按规定缴纳资源税和资源补偿费。
　　自治县加强矿产资源的勘查、开发与保护。任何单位或者个人不　得侵占、破坏矿产资源，不得侵入他人取得采矿权的矿区范围内采矿。自治县对所征收的矿产资源补偿费，经报请上级国家机关批准，留成比例应高于一般县。
　　第三十四条　自治县立足本地资源优势，在上级国家机关帮助下，加强发展地方工业，扶持乡镇企业，积极发展个体、私营企业。自治县充分挖掘现有企业的潜力，有计划地进行技术改造，加强科学管理，积极引进先进技术和先进设备，尊重企业自主权，增强企业活力。自治县大力发展乡镇企业，对新上项目给予优惠照顾，依法保护乡镇企业的合法权益。
　　第三十五条　自治县依法保护辖区内的交通、通讯、电力、水利和其它基础设施，对破坏设施者，依法追究其责任。
　　第三十六条　自治县努力改善投资环境，实施外向带动战略，积极开展招商引资，制订优惠措施，引进资金、技术设备和先进管理方法。
　　自治县对外省、市、县、香港特别行政区居民和澳门同胞、台湾同胞以及外商、华侨来自治县投资兴办企业、事业，提供优惠条件；对投资从事开发性生产的给予特殊优惠，并依法保护其合法权益。
　　第三十七条　上级国家机关在自治县内开发利用资源的企业事业单位，在产品分配、利润留成等方面应按国家有关规定执行。并照顾当地群众的生产生活，作出有利于自治县经济建设和增加财政收入的安排。
　　第三十八条　自治县在上级国家机关的帮助下，加速发展交通运输业，加快公路干线和边远山区、旅游开发区、林区以及乡镇道路建设，积极发展水上运输，鼓励外商、集体和个人兴办交通运输业，依法保护其合法权益。
　　自治县修建公路、桥梁、航道、码头、按照上级国家机关的有关规定，享受资金补助标准高于一般地区的优惠照顾。
　　自治县重视发展邮政电讯事业，加强邮电通讯网络建设，更新改　造城乡通讯设施。
　　第三十九条　自治县重视安全生产和劳动保护工作，加强对劳动安全和劳动卫生工作的管理，改善劳动条件，搞好安全生产。
　　自治县依法征收各项社会保障基金，完善社会保障体系。
　　第四十条　自治县充分发挥市场调节作用，积极开拓乡镇市场，加强对市场的监督管理，维护消费者的利益，保护个体经营者的合法权益。
　　第四十一条　自治县的商业、供销和医药企业实行多种经济形式的、多渠道、少环节的商品流通体制。在生产、加工、储存、购销、技术和信息等方面为经济建设服务。
　　自治县积极发展民族特需商品的生产，做好供应工作，以满足少数民族群众生产、生活的特殊需要。
　　第四十二条　自治县积极发展对外贸易，扩大商品出口和劳务输出。
　　第四十三条　自治县按照统一规划的原则，积极开发旅游资源，保护名胜古迹和旅游景观，完善服务体系，发展具有地方民族特色的　旅游事业。
　　第四十四条　自治县依法保护和改善生活环境与生态环境，防治污染和其它公害。一切新建、扩建和改建项目的防治污染设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，达不到规定标准的不准使用；对造成环境污染，危害人体健康和引发其它公害的单位或个人，除限期治理外，应依法追究其责任。自治县按照合理布局、节约用地的原则制定城乡建设规划，建设具有民族特色、环境优美、安全卫生　的城镇和村寨。


第五章　财政管理
　　第四十五条　自治县的财政是国家一级地方财政，自治县实行国家和省规定的财政体制。自治县加强对财政的管理，严格执行财经纪律，坚持开源节流，增收节支。
　　第四十六条　自治县的人均最低费用标准，按省财政核定高于同档次的其它地区。自治县自有财力达不到人均最低费用标准的，不足部分报请在财政转移支付中解决。
　　自治县应加强税收管理，严格执行国家税收法律、法规。在共享税分享比例和税收返还等方面，可以报请上级国家机关给予照顾。
　　自治县在遇到严重自然灾害和因上级国家机关规定的政策性增支需要增加支出时，在县级财政无力解决的情况下，可以报请上级国家机关给予补助。
　　自治县的预算支出，按国家规定设置机动资金，预备费在支出预算中所占比例高于一般地区，但不得超过支出预算总额的3％。
　　第四十七条　自治县对上级国家机关拨给的民族补助费、各项专用资金和临时性补助，实行专款专用，任何部门和个人不得扣减、截留、挪用或抵扣正常经费。
　　自治县根据本地方的实际情况，按预算支出设立民族补助专项资金，扶持少数民族地方发展经济和社会各项事业。
　　自治县行政事业单位的预算外资金统一纳入财政管理。
　　第四十八条　自治县把发展教育、科技、文化、卫生事业经费列入年度财政预算。教育财政拨款的增长应高于财政经常性收入的增长，并按在校学生人数平均的教育费用逐步增长，保证教师工资和学生人均公用经费逐步增长。
　　自治县在发展教育、科技、文化、卫生事业和发展生产方面，遇到自身难以解决的资金困难时，可以报请上级国家机关给予补助。
　　第四十九条　自治县在经济建设和招商引资中，某些需要从地方税种上给予照顾的，报经广东省人民政府批准，可以实行列支返还政策。对在自治县内开办的外商投资企业，在征收地方所得税和行政事业性收费方面，给予优惠照顾。
　　第五十条　自治县要充分利用本地资源优势大力发展山区经济，培植财源，确保财政收入稳步增长。
第五十一条　自治县的年度预算需经自治县人民代表大会审议通过，财政预算执行中如需部分变更，须经自治县人民代表大会常务委员会批准。自治县人民政府在每一财政预算年度内，至少两次向自治县人民代表大会常务委员会报告预算执行和其它财政收支情况。


第六章　教育科学文化卫生事业建设
　　第五十二条　自治县依法管理和发展教育、科学、文化、卫生、广播电视和体育等各项事业。
　　第五十三条　自治县制定教育规划，努力实施“科教兴县”的战略。
　　自治县实行巩固九年制义务教育，发展职业教育、成人教育和学　前教育，逐步普及高级中学教育。努力培养有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义建设人才。
　　第五十四条　自治县积极发展民族教育，努力办好瑶族聚居多（镇）的各类学校，对经济困难、居住分散的瑶族山区，有计划地设立以寄宿制和助学金为主的民族班，提高教育质量。
　　自治县的中学、中等职业学校在招生时，对少数民族考生适当放宽录取标准和条件，做到在校少数民族学生的总人数与少数民族人口的比例相适应。
　　第五十五条　自治县积极办好职业中学、成人文化技术学校、电视大学和函授教育，鼓励自学成才。
　　第五十六条　自治县加强师资队伍建设，努力办好教师进修学校，重视教师在职学习，提高教师的素质。
　　第五十七条　自治县鼓励企业、事业单位及其它社会力量捐资助学或者出资办学，依法保护其合法权益。自治县鼓励香港特别行政区居民和澳门同胞、台湾同胞以及海外侨胞，依照国家有关规定捐资助学或者出资办学。
　　第五十八条　自治县教育各族人民尊师重教，依法保护教师的合法权益和保护学校财产，维护正常的教学秩序，逐步改善教师的工作条件和生活条件。
　　第五十九条　自治县发展科学技术事业，加强科学技术队伍建设，推广科学研究成果，大力普及科学技术知识，努力改善科学技术人员的工作条件和生活条件。自治县积极引进科学技术，扶持重点科研项目，依法保护专利和知识产权，鼓励发明创造，对有特殊贡献和创造发明的人员，给予奖励。
　　第六十条　自治县积极发展具有民族特点的健康的文化艺术，增加文化、广播、电视设施，加强文化馆、文化站、广播站建设，开展群众性的文化活动，丰富人民群众的文化生活。
　　自治县加强文化市场的管理，依法取缔淫秽物品的经营活动。
　　自治县依法保护历史文物和名胜古迹，加强对民族历史、文化遗　产的搜集、整理和研究工作。
　　第六十一条　自治县重视发展体育事业，推行全民健身计划，发　展民族传统体育运动，增加运动场所和其它体育设施，提高各类体育　运动的技术水平，增强各族人民体质。
　　第六十二条　自治县重视发展医疗卫生事业，制定区域卫生发展规划，广泛开展群众性的爱国卫生运动和卫生科普知识教育，健全和充实县、乡（镇）、村三级医疗网，逐步发展农村合作医疗，充实医务人员和医疗设施，提高医务人员素质，发展妇幼保健事业，对儿童全面实行计划免疫，积极防治地方病、传染病、职业病，提高各族人民的健康水平。自治县加强瑶区和经济落后地区医疗卫生机构建设和疾病防治工作。重视发展现代医药事业和民族传统医药，允许经过卫生行政主管部门批准的民间医生行医。自治县依法加强对食品卫生、公共卫生的管理监督工作，加强药品监督管理，严禁出售假药、劣药，取缔非法行医活动，禁止以行医为名，利用封建迷信和其它手段诈骗钱财，危害人民健康的行为。
　　第六十三条　自治县实行计划生育，提倡晚婚、晚育，实行优生、优育，控制人口数量，提高人口素质。自治县制定瑶族计划生育实施办法，报经广东省人民代表大会常务委员会批准实施。
　　第六十四条　自治县教育各族人民坚决执行婚姻法，禁止早婚、不登记结婚、买卖包办婚姻和重婚纳妾，提倡婚事新办。
　　第六十五条　自治县依法保护妇女、儿童和老人的合法权益，禁止虐待老人，禁止遗弃婴儿。自治县重视照顾鳏寡老人和孤儿，县、乡（镇）都要办好敬老院和福利院。


第七章　民族关系
　　第六十六条　自治机关加强民族法律、法规教育，教育各民族干部和群众互相信任、互相学习、互相帮助、互相尊重、和睦相处，共同维护民族团结和社会安定。
　　第六十七条　自治机关保障自治县内各民族享有平等权利，团结各民族干部和群众，充分调动他们的积极性，共同建设自治县，在处理民族之间的特殊问题时，必须与他们的代表充分协调，尊重他们的意见。
　　第六十八条　自治机关提倡汉族和少数民族干部互相学习语言，以利于工作和增进了解，密切民族关系。
　　第六十九条　自治机关尊重各少数民族的传统习惯、传统文化和传统节日，组织开展各种健康有益的文艺体育活动。
　　每年农历十月十六日是瑶族的传统节日，由自治县人民政府参照国家有关规定安排假日。


第八章　附　则
　　第七十条　十月一日是自治县成立纪念日。
　　第七十一条　本条例的修改权属于自治县人民代表大会，解释权　属于自治县人民代表大会常务委员会。自治县人民政府要根据本条例　的有关规定，制定相应的实施办法。
　　第七十二条　自治县内的一切机关、社会团体、企事业单位和各民族公民都必须遵守本条例。自治机关组成人员应模范执行本条例。属自治县管辖的一切机关、事业单位、群众团体、学校等的公章、牌匾、文件、公告等，必须冠以“乳源瑶族自治县”全称。　
第七十三条　本条例经自治县人民代表大会通过，报广东省人民代表大会常务委员会批准后施行。并报全国人民代表大会常务委员会备案。





【案情】

1991年6月，王某因农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，王某自愿将其位于荣昌县武城乡小滩村二社的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗某，罗某交付3300元购房款，王某将房屋所有权证和土地使用权证交付罗某。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，罗某也向荣昌县人民政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，房屋面临拆迁，罗某无法获得拆迁补偿款，遂起诉要求确认合同有效。


【分歧】

本案审理中有两种观点：第一种观点认为本案房屋买卖合同无效，原因是农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第二种意见认为本案房屋买卖合同有效。


【评析】

1.我国关于农村房屋买卖的法律规定1986年全国人大常委会通过的土地管理法第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”1989年国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》规定，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”。这些规定表明，城镇居民可购买农村房屋，只是在取得房屋所有权时，房屋所占的土地使用权转为国家所有，同时应该办理相应的审批手续。

但是，1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号文件）第二条中明确规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

2.本案合同效力的分析　根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及之后类似规定的文件，属于部门规章，不能作为确认农村房屋买卖合同无效的法律依据。

最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。

1999年修订后的土地管理法第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。因此有人认为城镇居民购买“宅基地房”的合同违反了该规定。笔者认为，土地管理法第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。城镇居民购买“宅基地房”，由于宅基地本身也是建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故第六十三条不能用来判断宅基地使用权的流转问题。同时，农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅基地而已，购买房屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。

物权法第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一规定首次明确城镇居民不能在农村购置宅基地，但并未明确城镇居民不能在农村购买房屋，

另外，本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。土地管理法和物权法的实施是发生在本案当事人买卖房屋之后，在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法不溯及既往的原则，本案不能使用物权法的相关规定；根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。

３.认定无效的社会效果弊大于利　首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。本案中房屋买卖发生在二十年前，如果认定合同无效，会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效而再次获益，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者蒙受损失。且买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会稳定。其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的；对出卖方已经转为城镇居民的；对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。


（作者单位：重庆市荣昌县人民法院）