关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
天津市政府


批转市劳动局拟订的《天津市城镇企业职工基本养老金计发办法》
天津市政府


通知
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市人民政府同意市劳动局拟定的《天津市城镇企业职工基本养老金计发办法》，现转发给你们，望遵照执行。

天津市城镇企业职工基本养老金计发办法
第一条 为保障我市城镇企业职工（以下简称职工）退休后的基本生活，根据市人民政府《批转市劳动局（关于改革城镇企业职工养老保险制度的意见）的通知》（津政发〔1993〕28号），制定本办法。
第二条 本办法所称城镇企业职工是指津政发〔1993〕28号及有关文件规定参加全市退休费用社会统筹的各类企业的职工。
第三条 职工达到国家规定的离退休年龄，企业和职工个人缴纳基本养老保险费满10年的，从办理离退休手续次月起，按月领取基本养老金，直至死亡为止。
第四条 基本养老金由社会性养老金和缴费性养老金两部分组成。
社会性养老金以职工离退休时全市上一年职工月平均工资为基数，企业和职工个人缴费满15年的，离休人员按基数的35％计发，退休人员按基数的25％计发；缴费满10年不满15年的，离休人员按基数的30％计发，退休人员按20％计发。
缴费性养老金以职工个人指数化月平均缴费工资为基数，企业和职工个人缴费每满一年，发给职工本人指数化月平均缴费工资的1％。
第五条 按照本办法离退休的人员，除基本养老金以外，每人每月发给补贴70元。另外，按照国家和我市有关规定发放的住房补贴、护理费等继续发放。
第六条 本办法实施后离退休的人员按第四条、第五条规定领取的基本养老金与70元补贴之和，低于原办法计发标准的，其差额部分予以补齐；高于原办法计发标准的，其增加部分最高不得超过原办法计发标准的20％。
第七条 自本办法实施之日起，建立职工基本养老保险个人帐户制度。个人帐户的资金来源为，职工在职期间个人缴费额的50％，以及企业和职工个人月缴费工资超过全市上一年职工月平均工资一定比例部分的缴费额。
个人帐户中的存储额归职工个人所有，并按不低于人民银行规定的同期城乡居民储蓄存款利率计息。职工离退休时，其基本养老保险个人帐户中的存储额连同利息一次或按月支付给本人。
第八条 本办法实施后离退休的人员的基本养老金，从离退休后的下一年起，根据市统计局公布的全市上一年职工平均工资增长率的一定比例，每年调整一次。
第九条 职工达到国家规定的退休年龄，企业和职工个人缴纳基本养老保险费不满10年的，只发给一次性养老金，其标准为：缴费满5年不满10年的，每满1年按照本人指数化月平均缴费工资的3个月发给；缴费不满5年的，每满1年按照两个月发给。但对于本办法实施后至19
96年底前符合国发〔1978〕104号文件规定退职条件且缴费满5年不满10年的，也可按照国发〔1978〕104号及有关文件规定按月领取退职生活费。
第十条 实行个人缴纳基本养老保险费前，职工按照国家有关规定计算的连续工龄视同缴费年限，并以区、县劳动行政管理部门审定后的《职工养老保险手册》附页中记载的年限为准；实行个人缴纳基本养老保险费后的实际缴费年限，以社会保险基金经办机构核定后的《职工养老保险
手册》中记载的年限为准。
实行个人缴纳基本养老保险费后，职工因失业等各种原因中断就业，凡再就业并继续缴纳基本养老保险费的，前后缴费年限合并计算；未再就业的，在达到国家规定的退休年龄时，依据《职工养老保险手册》中记载的缴费年限按照本办法的有关规定执行。
第十一条 本办法实施前已经离休、退休、退职的人员，仍按原待遇标准执行，并按照第八条规定每年进行调整。
第十二条 按照本办法计发的养老金，凡参加全市退休费用社会统筹的，基本养老金纳入统筹；70元补贴由单位在原资金开支渠道列支；70元补贴以外的住房补贴、护理费等仍按照现行有关规定执行，即属于统筹项目的纳入统筹，不属于统筹项目的由单位在原资金开支渠道列支。




参加全市退休费用社会统筹的外商投资企业，其基本养老金和全市统一规定的补贴纳入统筹。
第十三条 本办法由市劳动局负责解释并组织实施。
第十四条 本办法自发布之日起执行。1994年10月1日至1994年12月31日离退休的，也按此办法执行。



1994年12月23日